De Franse vastgoedmarkt blijft actief, met meerdere honderden duizenden transacties die elk jaar in de bestaande woningmarkt worden geregistreerd. Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens het energieprestatiecertificaat (EPC) niet meer worden verhuurd. Woningen die als F zijn geclassificeerd volgen in 2028, en die als E in 2034.
In deze context is het zoeken naar vastgoed online niet langer beperkt tot het doorbladeren van lijsten met advertenties. Het platform dat wordt gebruikt, beïnvloedt de relevantie van de resultaten, de naleving van de regelgeving van de weergegeven woningen en de tijd die nodig is om iets te vinden.
Zoekfilters voor vastgoed: wat een nuttig portaal scheidt van een eenvoudig catalogus
De meeste vastgoedportalen bieden basisfilters aan: oppervlakte, aantal kamers, locatie, budget. Deze criteria waren enkele jaren geleden voldoende. Tegenwoordig laten ze woningen door die niet overeenkomen met het werkelijke project van de koper of huurder.
Een filter op energieklasse is een minimum geworden. Een woning die als G is geclassificeerd, kan sinds januari 2025 niet meer legaal worden verhuurd. Als het platform niet toestaat om deze woningen uit te sluiten, loopt de huurder het risico tijd te verliezen met advertenties die niet tot iets leiden, of erger, een niet-conforme huurovereenkomst te ondertekenen.
Gespecialiseerde platforms onderscheiden zich door de granulariteit van hun criteria. Sommige stellen in staat om te filteren op geschatte huurwaarde, nabijheid van een specifiek openbaar vervoer, of type mede-eigendom. Andere integreren gepersonaliseerde meldingen die nieuwe advertenties sturen die overeenkomen met een gedefinieerd profiel.
Om de beschikbare advertenties met dit soort gerichte aanpak te verkennen, verzamelt de site indiz.fr vastgoed woningen door filters toe te passen die zijn afgestemd op de huidige markteisen.
Niet-conforme vastgoedadvertenties: wat platforms niet altijd controleren
Het weergeven van een advertentie op een erkend portaal garandeert niet de conformiteit. In gebieden waar huurprijzen worden gereguleerd, controleren de platforms niet systematisch de legaliteit van de gepubliceerde advertenties.
De verhoogde referenthuur, vastgesteld door een prefectuur in de betrokken steden, moet in de advertentie worden vermeld. In de praktijk ontbreekt deze vermelding vaak of is deze onjuist. Een huurder die deze limiet niet zelf controleert, loopt het risico een huurprijs te betalen die hoger is dan het maximaal toegestane.
Zelf controles uitvoeren voordat je een adverteerder benadert
- Vergelijk de weergegeven huurprijs met de verhoogde referenthuur die door de prefectuur van de betrokken stad is gepubliceerd, rekening houdend met de oppervlakte, het aantal kamers en de wijk.
- Controleer of het EPC wordt vermeld en of de energieklasse wettelijk verhuur mogelijk maakt (klasse F of beter voor een huurovereenkomst die in 2025 is ondertekend).
- Zorg ervoor dat de adverteerder geen betaling vraagt voordat je het pand bezoekt of de huurovereenkomst ondertekent, wat een veelvoorkomend signaal van fraude blijft, zelfs op gevestigde portalen.
- Controleer de consistentie tussen de foto’s, de aangekondigde locatie en de gevraagde prijs. Een duidelijke afwijking tussen deze elementen rechtvaardigt het om naar de volgende advertentie over te gaan.
De ervaringen op de grond verschillen over de werkelijke capaciteit van de portalen om frauduleuze advertenties te detecteren. Sommigen hebben systemen voor identiteitscontrole van adverteerders opgezet, terwijl anderen zich tevreden stellen met een melding achteraf door gebruikers.
EPC en regelgeving: concrete impact op het online aanbod
De geleidelijke verbod op het verhuren van energieverspillende woningen verandert de structuur van het aanbod dat zichtbaar is op vastgoedplatforms. Woningen die als G zijn geclassificeerd, zijn al van de legale huurmarkt verwijderd. Deze krimp van het aanbod heeft directe gevolgen voor de zoekresultaten.
Voor een koper die investeert in verhuur, verandert deze informatie de analyse. Een woning die als F is geclassificeerd, vandaag zonder renovatiewerkzaamheden is aangeschaft, kan vanaf 2028 niet meer worden verhuurd. Het platform dat deze informatie op een leesbare manier weergeeft, door energieklasse en wettelijke deadline te combineren, biedt een waarde die algemene portalen nog niet systematisch bieden.
De door de wet Klimaat en Veerkracht voorziene kalender is als volgt:
- Sinds januari 2025: verbod op het verhuren van woningen die als G zijn geclassificeerd voor nieuwe huurovereenkomsten.
- Vanaf 2028: uitbreiding naar woningen die als F zijn geclassificeerd.
- Vanaf 2034: uitbreiding naar woningen die als E zijn geclassificeerd.
Een investeerder die niet filtert op EPC loopt het risico een onhuurbaar pand op korte termijn te kopen. Gespecialiseerde platforms beginnen deze parameter in hun aanbevelingsalgoritmen te integreren, maar de beschikbare gegevens maken het nog niet mogelijk om te concluderen dat deze functionaliteit algemeen is.
Vergelijk vastgoedplatforms: concrete criteria naast het aantal advertenties
De gebruikelijke reflex is om het portaal te kiezen dat het grootste aantal advertenties weergeeft. Deze logica heeft zijn beperkingen. Een hoog volume aan advertenties zonder nauwkeurige filtering produceert ruis, geen relevantie.
Drie criteria verdienen evaluatie voordat je je aanmeldt op een platform:
Het eerste is de actualiteit van de advertenties. Een woning die al enkele weken is gepubliceerd zonder update is waarschijnlijk al verkocht of verhuurd. Platforms die de datum van de laatste wijziging weergeven en automatisch inactieve advertenties archiveren, besparen tijd.
Het tweede betreft de transparantie over de prijzen. Sommige portalen geven de prijs per vierkante meter van de wijk weer, de makelaarskosten, of het bedrag van de gemeenschappelijke kosten. Andere beperken zich tot de totale prijs, wat de vergelijking tussen woningen bemoeilijkt.
Het derde heeft betrekking op de kwaliteit van de mobiele interface. De meeste vastgoedzoektochten worden vanaf een telefoon uitgevoerd. Een trage applicatie, moeilijk toegankelijke filters of foto’s die niet laden, sluiten het platform feitelijk uit, ongeacht de catalogus.
De markt voor vastgoedplatforms evolueert naar meer specialisatie. Algemene portalen behouden hun nut voor een eerste brede scan. Gespecialiseerde tools nemen het over wanneer het project zich verduidelijkt en de criteria technischer worden, met name op het gebied van energie en regelgeving. Het combineren van meerdere bronnen blijft de meest betrouwbare methode om geen geschikt pand te missen dat aan de verwachtingen en de geldende regelgeving voldoet.
