Der französische Immobilienmarkt bleibt aktiv, mit mehreren Hunderttausend Transaktionen, die jedes Jahr im Bestand registriert werden. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im Energieausweis (DPE) die Klasse G haben, nicht mehr vermietet werden. Die Wohnungen der Klasse F folgen 2028, und die der Klasse E 2034.
In diesem Kontext beschränkt sich die Suche nach einer Immobilie online nicht mehr auf das Durchstöbern von Anzeigenlisten. Die verwendete Plattform beeinflusst die Relevanz der Ergebnisse, die gesetzliche Konformität der angezeigten Immobilien und die Zeit, die benötigt wird, um fündig zu werden.
Immobiliensuchfilter: Was ein nützliches Portal von einem einfachen Katalog trennt
Die meisten Immobilienportale bieten grundlegende Filter an: Fläche, Anzahl der Zimmer, Lage, Budget. Diese Kriterien waren vor einigen Jahren ausreichend. Heute lassen sie Immobilien durch, die nicht dem tatsächlichen Projekt des Käufers oder Mieters entsprechen.
Ein Filter nach Energieklasse ist zum Minimum geworden. Eine Wohnung der Klasse G darf seit Januar 2025 nicht mehr legal vermietet werden. Wenn die Plattform nicht ermöglicht, diese Immobilien auszuschließen, läuft der Mieter Gefahr, Zeit mit Anzeigen zu verlieren, die nicht zum Ziel führen, oder schlimmer noch, einen nicht konformen Mietvertrag zu unterschreiben.
Spezialisierte Plattformen zeichnen sich durch die Granularität ihrer Kriterien aus. Einige ermöglichen es, nach geschätzter Mietrendite, nach Nähe zu einem bestimmten öffentlichen Verkehrsmittel oder nach Art der Eigentümergemeinschaft zu filtern. Andere integrieren personalisierte Benachrichtigungen, die neue Anzeigen entsprechend einem definierten Profil senden.
Um die verfügbaren Anzeigen mit diesem gezielten Ansatz zu erkunden, fasst die Website indiz.fr Immobilien zusammen, indem sie Filter anwendet, die den aktuellen Marktbedingungen entsprechen.
Nicht konforme Immobilienanzeigen: Was die Plattformen nicht immer überprüfen
Eine Anzeige auf einem anerkannten Portal zu schalten, garantiert nicht deren Konformität. In Gebieten mit Mietpreisbremse überprüfen die Plattformen nicht systematisch die Rechtmäßigkeit der veröffentlichten Anzeigen.
Die erhöhte Referenzmiete, die durch einen Präfektur-Bescheid in den betroffenen Städten festgelegt wird, muss in der Anzeige angegeben sein. In der Praxis ist dieser Hinweis oft nicht vorhanden oder fehlerhaft. Ein Mieter, der diese Obergrenze nicht selbst überprüft, riskiert, eine Miete zu zahlen, die über dem maximal erlaubten liegt.
Überprüfungen, die man selbst vornehmen sollte, bevor man einen Anbieter kontaktiert
- Vergleichen Sie die angegebene Miete mit der erhöhten Referenzmiete, die von der Präfektur der betreffenden Stadt veröffentlicht wurde, unter Berücksichtigung der Fläche, der Anzahl der Zimmer und des Stadtteils.
- Überprüfen Sie, dass der DPE erwähnt wird und dass die Energieklasse die Vermietung rechtlich zulässt (Klasse F oder besser für einen im Jahr 2025 unterzeichneten Mietvertrag).
- Stellen Sie sicher, dass der Anbieter keine Zahlung vor Besichtigung oder Unterzeichnung des Mietvertrags verlangt, was ein häufiges Betrugszeichen bleibt, selbst auf etablierten Portalen.
- Überprüfen Sie die Konsistenz zwischen den Fotos, der angegebenen Lage und dem geforderten Preis. Eine offensichtliche Diskrepanz zwischen diesen Elementen rechtfertigt es, zur nächsten Anzeige überzugehen.
Die Rückmeldungen aus der Praxis divergenzieren hinsichtlich der tatsächlichen Fähigkeit der Portale, betrügerische Anzeigen zu erkennen. Einige haben Systeme zur Überprüfung der Identität der Anbieter implementiert, andere beschränken sich auf eine nachträgliche Meldung durch die Nutzer.
DPE und regulatorischer Zeitplan: Konkrete Auswirkungen auf das Online-Angebot
Das schrittweise Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen verändert die Struktur des auf Immobilienplattformen sichtbaren Angebots. Die Wohnungen der Klasse G wurden bereits vom legalen Mietmarkt zurückgezogen. Diese Verknappung des Angebots wirkt sich direkt auf die Suchergebnisse aus.
Für einen Käufer, der in Mietimmobilien investiert, ändert diese Tatsache die Analyse. Eine Wohnung der Klasse F, die heute ohne Renovierungsarbeiten erworben wird, kann ab 2028 nicht mehr vermietet werden. Die Plattform, die diese Information leserlich anzeigt, indem sie Energieklasse und regulatorisches Ablaufdatum verknüpft, bietet einen Wert, den allgemeine Portale noch nicht systematisch bereitstellen.
Der durch das Klimaschutz- und Resilienzgesetz vorgesehene Zeitplan ist wie folgt:
- Seit Januar 2025: Verbot der Vermietung von Wohnungen der Klasse G für neue Mietverträge.
- Ab 2028: Erweiterung auf Wohnungen der Klasse F.
- Ab 2034: Erweiterung auf Wohnungen der Klasse E.
Ein Investor, der nicht nach DPE filtert, riskiert, eine kurzfristig nicht vermietbare Immobilie zu kaufen. Die spezialisierten Plattformen beginnen, diesen Parameter in ihre Empfehlungsalgorithmen zu integrieren, aber die verfügbaren Daten erlauben noch nicht den Schluss, dass diese Funktionalität allgemein verfügbar ist.
Immobilienplattformen vergleichen: Konkrete Kriterien über das Anzeigenvolumen hinaus
Der gängige Reflex besteht darin, das Portal mit der größten Anzahl an Anzeigen auszuwählen. Diese Logik hat ihre Grenzen. Ein hohes Anzeigenvolumen ohne präzise Filterung erzeugt Lärm, keine Relevanz.
Drei Kriterien verdienen es, vor dem Engagement auf einer Plattform bewertet zu werden:
Das erste ist die Aktualität der Anzeigen. Eine Immobilie, die seit mehreren Wochen ohne Aktualisierung veröffentlicht ist, ist wahrscheinlich bereits verkauft oder vermietet. Plattformen, die das Datum der letzten Änderung anzeigen und inaktive Anzeigen automatisch archivieren, sparen Zeit.
Das zweite betrifft die Transparenz der Preise. Einige Portale zeigen den Preis pro Quadratmeter des Stadtteils, die Maklergebühren oder die Höhe der Betriebskosten an. Andere beschränken sich auf den Gesamtpreis, was den Vergleich zwischen Immobilien erschwert.
Das dritte betrifft die Qualität der mobilen Benutzeroberfläche. Der Großteil der Immobiliensuchen erfolgt über ein Telefon. Eine langsame Anwendung, schwer zugängliche Filter oder Fotos, die nicht geladen werden, schließen die Plattform de facto aus, unabhängig von ihrem Katalog.
Der Markt der Immobilienplattformen entwickelt sich hin zu mehr Spezialisierung. Allgemeine Portale behalten ihre Nützlichkeit für eine erste breite Durchsicht. Die spezialisierten Werkzeuge übernehmen, wenn das Projekt konkreter wird und die Kriterien technischer werden, insbesondere in Bezug auf energetische und regulatorische Fragen. Mehrere Quellen zu kombinieren bleibt die zuverlässigste Methode, um nicht an einer Immobilie vorbeizugehen, die den eigenen Erwartungen und den geltenden Vorschriften entspricht.
