Tussen de verbod op het verhuren van thermische doorlatende woningen, de fiscale herziening van de LMNP en de nog steeds hoge kredietrentes, vereist vastgoedbelegging in Frankrijk vandaag de dag een fijnere analyse dan vijf jaar geleden. Elke beslissing, van de keuze van de stad tot het fiscale regime, beïnvloedt de huurproductiviteit gedurende de gehele houdcyclus. Dit artikel vergelijkt de parameters die daadwerkelijk invloed hebben op het nettoresultaat van een verhuurproject.
DPE-kalender en LMNP-fiscaliteit: twee beperkingen die de kaarten herschikken
Concurrenten besteden veel aandacht aan de keuze van de locatie of de berekening van het budget. Weinig van hen combineren de twee recente regelgevende beperkingen die de huurproductiviteit van een vastgoedbelegging het meest direct beïnvloeden.
| Beperking | Ingangsdatum | Impact op de investeerder |
|---|---|---|
| Verbod op verhuur van woningen geclassificeerd als G | 1 januari 2025 (huurovereenkomsten afgesloten of verlengd na deze datum) | Verplichte renovatiewerkzaamheden of leegstand |
| Verbod op woningen geclassificeerd als F | 2028 | Vooruitzien van het budget voor werkzaamheden vanaf de aankoop |
| Verbod op woningen geclassificeerd als E | 2034 | Risico op waardevermindering bij verkoop als werkzaamheden niet zijn uitgevoerd |
| Herintegratie van de afschrijvingen LMNP in de meerwaarde | 15 februari 2025 | Verzwaarde exit-fiscaliteit, berekening over de gehele houdcyclus |
| Micro-BIC gemeubileerd toerisme niet-geclassificeerd | Inkomsten 2025 | Verminderd belastingtarief van 30 % (plafond van 15 000 € aan inkomsten) |
De combinatie van deze twee assen verandert de analyse van een project. Een oude woning geclassificeerd als F, gekocht voor kortdurende gemeubileerde verhuur, heeft nu zowel een kostenpost voor energie-renovatie als een minder gunstige verkoop-fiscaliteit. De rentabiliteit moet worden beoordeeld over de volledige cyclus, niet alleen op basis van de jaarlijkse huur.
Wie wil investeren met France Immo vindt in deze leeswijzer een startpunt om te arbitreren tussen oud dat gerenoveerd moet worden en nieuw zonder werkzaamheden.
Bruto huur rendement: verschillen tussen lange termijn en korte termijn verhuur
De niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur ondergaat een dubbele verstrakking. De micro-BIC aftrek gaat naar 30 % met een limiet van 15 000 € aan inkomsten voor de inkomsten van 2025, terwijl geclassificeerde gemeubileerde woningen een gunstiger regime behouden. Tegelijkertijd reguleren of verbieden verschillende grote steden korte termijn verhuur.
Bij lange termijn verhuur varieert het bruto rendement sterk van de ene gemeente naar de andere. Het raadplegen van open gegevens en lokale observatoria blijft betrouwbaarder dan een nationale gemiddelde, die de verschillen tussen een druk stadscentrum en een ontspannen periferie egaliseert.
Drie criteria om de huur rendementen per stad te vergelijken
- De verhouding mediane huur / aankoopprijs per vierkante meter, die het bruto jaarlijkse rendement vóór kosten en fiscaliteit aangeeft. Een stad waar de aankoopprijs gematigd blijft maar de huurvraag hoog is, zal een gunstigere verhouding vertonen.
- Het lokale leegstandspercentage, dat de spanning tussen aanbod en vraag weerspiegelt. Een hoog bruto rendement verliest zijn aantrekkingskracht als de woning meerdere maanden per jaar leegstaat.
- De DPE-classificatie van de bestaande woningvoorraad in de gemeente: een hoog percentage woningen geclassificeerd als F of G duidt op een markt waar de huurconcurrentie zal afnemen (terugtrekking van woningen), maar ook een risico op werkzaamheden als men in het oude koopt.
De geadverteerde huren en de daadwerkelijk gemeten huren volgen niet dezelfde dynamiek. Een berekening van de rentabiliteit baseren op een geadverteerde huur, zonder de geconstateerde mediane huur te controleren, leidt tot een overschatting van het werkelijke rendement.
Fiscaliteit van de meerwaarde op vastgoed na de LMNP-reform
Voor 15 februari 2025 kon een investeerder in niet-professionele gemeubileerde verhuur elk jaar afschrijvingen aftrekken zonder dat deze bij de verkoop opnieuw werden geïntegreerd. Dit mechanisme verbeterde het netto jaarlijkse rendement terwijl de meerwaarde werd berekend op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs.
De afgetrokken afschrijvingen worden nu geïntegreerd in de berekening van de meerwaarde bij de overdracht, behalve in uitzonderlijke gevallen. Een goed dat tien jaar is afgeschreven, zal zijn basis voor de berekening van de meerwaarde dienovereenkomstig verlaagd zien, wat mechanisch de belasting verhoogt die bij de exit verschuldigd is.
Gevolg voor de vermogensstrategie
Deze wijziging bevordert lange houdingen. Hoe langer de houdduur, hoe meer de kortingen voor duur van toepassing zijn en gedeeltelijk de herintegratie van de afschrijvingen compenseren. Een investeerder die van plan is om op korte termijn (minder dan acht jaar) te verkopen, moet deze fiscale meerkost in zijn berekening van het netto rendement opnemen.
Voor een project van het opbouwen van overdraagbaar vermogen blijft de impact daarentegen gematigder: de overdracht door schenking of erfrecht valt onder andere regels dan het regime van de meerwaarden.
Vastgoedmarkt 2026: signalen van herstel en aandachtspunten
De prijsdaling die de afgelopen twee jaar is waargenomen, heeft de koopkracht van kopers hersteld. Verschillende marktanalyse wijzen op een nog fragiele herstel, onvoldoende om van een duurzaam herstel te spreken. De prijsdaling garandeert op zich geen goede huurinvestering als de kosten voor energie-renovatie de besparingen bij de aankoop opeten.
De renovatie van appartementsgebouwen blijft een punt van wrijving. De stemming over werkzaamheden in de algemene vergadering, de collectieve financiering en de coördinatie van de diagnosen vertragen de naleving van de DPE-normen van veel gebouwen. Een aankoop in een oud appartementsgebouw vereist controle van het meerjarenplan voor werkzaamheden en de staat van de reservefonds.
Voor verhuurinvesteringen, ondersteunt een dynamische markt voor de hoofdverblijf de liquiditeit bij de verkoop.
De afweging tussen nieuw zonder fiscale regeling en oud dat gerenoveerd moet worden, hangt uiteindelijk af van de DPE-kalender, de exit-fiscaliteit en het lokale huur rendement. Deze drie parameters, gecombineerd met de verwachte houdduur, zijn voldoende om de grote meerderheid van de aankoopbeslissingen te sturen.
