Zwischen dem Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen, der steuerlichen Neugestaltung des LMNP und weiterhin hohen Kreditzinsen erfordert die Immobilieninvestition in Frankreich heute eine differenziertere Betrachtung als vor fünf Jahren. Jede Entscheidung, von der Wahl der Stadt bis zum Steuermodell, beeinflusst die Mietrendite über den gesamten Haltedauerzyklus. Dieser Artikel vergleicht die Parameter, die tatsächlich das Nettoergebnis eines Mietprojekts beeinflussen.
DPE-Zeitplan und LMNP-Steuerrecht: zwei Einschränkungen, die die Karten neu mischen
Die Wettbewerber erläutern ausführlich die Wahl des Standorts oder die Berechnung des Budgets. Nur wenige von ihnen berücksichtigen die beiden aktuellen regulatorischen Einschränkungen, die die Rentabilität einer Immobilieninvestition am direktesten beeinflussen.
| Einschränkung | Inkrafttretungsdatum | Auswirkungen auf den Investor |
|---|---|---|
| Verbot der Vermietung von Wohnungen der Klasse G | 1. Januar 2025 (Mietverträge, die nach diesem Datum abgeschlossen oder verlängert werden) | Obligatorische Renovierungsarbeiten oder Leerstand |
| Verbot von Wohnungen der Klasse F | 2028 | Vorwegnahme des Renovierungsbudgets bereits beim Kauf |
| Verbot von Wohnungen der Klasse E | 2034 | Abschlagrisiko beim Wiederverkauf, wenn keine Arbeiten durchgeführt werden |
| Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen in die Wertsteigerung | 15. Februar 2025 | Erhöhte Ausstiegsbesteuerung, Berechnung über den gesamten Haltedauerzyklus |
| Micro-BIC möblierte Tourismusunterkünfte ohne Klassifizierung | Einnahmen 2025 | Abzug auf 30 % reduziert (Deckelung bei 15.000 € Einnahmen) |
Die Kreuzung dieser beiden Achsen verändert die Analyse eines Projekts. Eine alte Wohnung der Klasse F, die für die kurzzeitige möblierte Vermietung gekauft wurde, hat nun sowohl Kosten für energetische Renovierungen als auch eine ungünstigere Verkaufsbesteuerung. Die Rentabilität muss über den gesamten Zyklus bewertet werden, nicht nur über die jährliche Miete.
Wer mit France Immo investieren möchte, findet in diesem Analyse-Raster einen Ausgangspunkt, um zwischen renovierungsbedürftigem Altbau und neuem, ohne Renovierungsbedarf, abzuwägen.
Bruttomietrendite: Unterschiede zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung
Die unklassifizierte möblierte Ferienvermietung erfährt eine doppelte Verschärfung. Der Micro-BIC-Abzug sinkt auf 30 % bei einem Höchstbetrag von 15.000 € Einnahmen für die Einnahmen 2025, während klassifizierte möblierte Unterkünfte ein günstigeres Regime beibehalten. Gleichzeitig regulieren oder verbieten mehrere große Städte die Kurzzeitvermietungen.
Bei der Langzeitvermietung variiert die Bruttorendite stark von Gemeinde zu Gemeinde. Die Konsultation von offenen Daten und lokalen Beobachtungen bleibt zuverlässiger als ein nationaler Durchschnitt, der die Unterschiede zwischen einem angespannten Stadtzentrum und einer entspannten Peripherie glättet.
Drei Kriterien zum Vergleich der Mietrenditen nach Stadt
- Das Verhältnis von Medianmiete zu Kaufpreis pro Quadratmeter, das die jährliche Bruttorendite vor Kosten und Steuern angibt. Eine Stadt, in der der Kaufpreis moderat bleibt, aber die Mietnachfrage stark ist, wird ein günstigeres Verhältnis aufweisen.
- Die lokale Leerstandsquote, die die Spannung zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt. Eine hohe Bruttorendite verliert an Bedeutung, wenn die Wohnung mehrere Monate im Jahr leer steht.
- Die DPE-Klassifizierung des bestehenden Wohnungsbestands in der Gemeinde: Ein hoher Anteil an Wohnungen der Klassen F oder G signalisiert einen Markt, in dem der Mietwettbewerb abnehmen wird (Rückzüge von Wohnungen), aber auch ein Risiko für Renovierungsarbeiten, wenn man in den Altbau kauft.
Die Angebotsmieten und die tatsächlich gemessenen Mieten folgen nicht der gleichen Dynamik. Eine Rentabilitätsberechnung auf Basis einer Angebotsmiete, ohne die tatsächlich festgestellte Medianmiete zu überprüfen, birgt das Risiko einer Überschätzung der realen Rendite.
Besteuerung der Immobilienwertsteigerung nach der LMNP-Reform
Vor dem 15. Februar 2025 konnte ein Investor in nicht-professionelle möblierte Vermietungen jedes Jahr Abschreibungen abziehen, ohne dass diese beim Wiederverkauf wieder eingerechnet wurden. Dieses Verfahren verbesserte die jährliche Nettorendite, während die Wertsteigerung auf dem ursprünglichen Kaufpreis basierte.
Die abgezogenen Abschreibungen werden nun bei der Berechnung der Wertsteigerung beim Verkauf wieder eingerechnet, mit Ausnahme von Ausnahmen. Eine Immobilie, die zehn Jahre lang abgeschrieben wurde, sieht ihre Berechnungsbasis für die Wertsteigerung entsprechend gesenkt, was die fällige Steuer beim Verkauf mechanisch erhöht.
Folgen für die Vermögensstrategie
Diese Änderung begünstigt langfristige Haltedauern. Je länger die Haltedauer, desto mehr gelten die Abzüge für die Dauer und kompensieren teilweise die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen. Ein Investor, der plant, kurzfristig (weniger als acht Jahre) zu verkaufen, muss diese steuerlichen Mehrkosten in seine Berechnung der Nettorendite einbeziehen.
Im Gegensatz dazu bleibt der Einfluss auf ein Projekt zur Vermögensbildung übertragbar moderater: Die Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft unterliegt anderen Regeln als die Regelung der Wertsteigerungen.
Immobilienmarkt 2026: Signale der Erholung und Punkte der Wachsamkeit
Der Rückgang der Preise in den letzten zwei Jahren hat den Käufern wieder Kaufkraft gegeben. Mehrere Marktanalysen sprechen von einer noch fragilen Erholung, die nicht ausreicht, um von einem nachhaltigen Aufschwung zu sprechen. Der Preisrückgang garantiert allein noch keine gute Mietinvestition, wenn die Kosten für energetische Renovierungen die beim Kauf erzielten Einsparungen aufzehren.
Die Renovierung von Eigentumswohnungen bleibt ein Streitpunkt. Die Abstimmung über die Arbeiten in der Eigentümerversammlung, die kollektive Finanzierung und die Koordination der Diagnosen verlangsamen die DPE-Konformität vieler Gebäude. Ein Kauf in einer alten Eigentümergemeinschaft setzt voraus, dass der mehrjährige Renovierungsplan und der Stand des Rücklagenfonds überprüft werden.
Für die Mietinvestition gilt: Ein dynamischer Markt für Hauptwohnsitze unterstützt die Liquidität beim Wiederverkauf.
Die Abwägung zwischen neu ohne steuerliche Regelung und alt mit Renovierungsbedarf hängt letztendlich vom DPE-Zeitplan, der Ausstiegsbesteuerung und der lokalen Mietrendite ab. Diese drei Parameter, kombiniert mit der geplanten Haltedauer, reichen aus, um die überwiegende Mehrheit der Kaufentscheidungen zu lenken.
